Trong nhiều năm qua, khi nhắc đến bất động sản, phần lớn nhà đầu tư Việt Nam vẫn tiếp cận theo một lối tư duy quen thuộc: mua – chờ tăng giá – bán ra. Cách tiếp cận này từng mang lại lợi nhuận lớn trong những giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, khi chu kỳ thay đổi, lãi suất biến động, thanh khoản chậm lại, những hạn chế của tư duy này bắt đầu bộc lộ rất rõ.
Trong bối cảnh đó, Lê Anh Tuấn, hay còn được biết đến với thương hiệu cá nhân Tuấn Đất – Chuyên Nhà Chất, lựa chọn một hướng đi khác:
👉 coi bất động sản dòng tiền là một mô hình kinh doanh thu nhỏ, thay vì chỉ là một tài sản để chờ tăng giá.
Chính khía cạnh tư duy này đã định hình toàn bộ cách Tuấn Đất làm nghề, lựa chọn sản phẩm, đồng hành cùng nhà đầu tư và xây dựng đội ngũ TD Land trong hơn 7 năm qua.
Bất động sản dòng tiền không phải “nhà cho thuê”, mà là một mô hình kinh doanh
Một trong những điểm khác biệt lớn nhất trong cách Tuấn Đất tiếp cận thị trường là cách anh định nghĩa lại khái niệm bất động sản dòng tiền.
Với nhiều người, nhà dòng tiền đơn giản là:
-
Mua một căn nhà
-
Cho thuê
-
Hàng tháng thu tiền
Nhưng với Tuấn Đất, cách hiểu này là chưa đủ và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Anh nhìn bất động sản dòng tiền giống như một doanh nghiệp nhỏ, trong đó luôn tồn tại đầy đủ các yếu tố:
-
Doanh thu
-
Chi phí
-
Biên lợi nhuận
-
Rủi ro vận hành
-
Và kịch bản thoát vốn
Nếu một “doanh nghiệp” không kiểm soát được các yếu tố trên, việc phá sản hoặc rơi vào áp lực tài chính chỉ là vấn đề thời gian. Bất động sản cũng không ngoại lệ.
Doanh thu: dòng tiền thật hay chỉ là con số trên giấy?
Một trong những sai lầm phổ biến nhất của nhà đầu tư mới là tin vào dòng tiền được quảng cáo, thay vì dòng tiền thực tế.
Tuấn Đất luôn yêu cầu bóc tách rất kỹ:
-
Doanh thu hiện tại đến từ đâu?
-
Tỷ lệ lấp đầy thực tế bao nhiêu phần trăm?
-
Giá thuê có bền hay đang bị “thổi” cao so với mặt bằng?
-
Khách thuê có ổn định hay biến động liên tục?
Anh cho rằng, dòng tiền chỉ có giá trị khi nó tồn tại đều đặn trong điều kiện xấu, không phải chỉ đẹp khi thị trường thuận lợi.
Vì vậy, các tài sản mà TD Land ưu tiên đều là:
-
Tòa nhà cho thuê đã vận hành
-
Có dữ liệu doanh thu kiểm chứng được
-
Không dựa vào kỳ vọng tương lai mơ hồ
Chi phí: yếu tố bị xem nhẹ nhưng quyết định sống còn
Nếu doanh thu là mặt nổi, thì chi phí vận hành chính là phần chìm của tảng băng.
Trong tư duy “bất động sản là doanh nghiệp”, Tuấn Đất luôn phân tích rất kỹ các khoản:
-
Chi phí quản lý
-
Chi phí bảo trì, sửa chữa
-
Chi phí nhân sự
-
Chi phí khấu hao
-
Chi phí tài chính (lãi vay)
Rất nhiều tài sản nhìn bên ngoài có vẻ “dòng tiền tốt”, nhưng sau khi trừ toàn bộ chi phí, lợi nhuận thực tế gần như bằng 0, thậm chí âm.
Chính vì vậy, Tuấn Đất không bao giờ tư vấn khách hàng mua tài sản chỉ dựa trên doanh thu gộp, mà luôn nhìn vào dòng tiền ròng – thứ quyết định khả năng tồn tại lâu dài.
Rủi ro: phải nhìn thấy trước khi xuống tiền
Trong mô hình doanh nghiệp, quản trị rủi ro là yếu tố sống còn. Với bất động sản dòng tiền, rủi ro không chỉ đến từ thị trường, mà còn đến từ:
-
Pháp lý
-
Vận hành
-
An toàn, đặc biệt là PCCC
-
Khả năng chịu đựng khi lãi suất tăng
Tuấn Đất thường đặt ra những câu hỏi rất “khó chịu” nhưng cần thiết:
-
Nếu tỷ lệ lấp đầy giảm 20–30%, dòng tiền còn chịu được không?
-
Nếu lãi suất tăng thêm 2–3%, tài sản có còn an toàn?
-
Nếu buộc phải bán gấp trong 6–12 tháng, có thanh khoản không?
Chỉ khi tài sản vượt qua được những kịch bản xấu này, anh mới coi đó là tài sản đủ tiêu chuẩn để đầu tư.
Định giá: không mua theo cảm xúc, chỉ mua khi có biên an toàn
Một điểm nhất quán trong cách làm nghề của Tuấn Đất là định giá theo cấu phần, thay vì nghe giá chào bán.
Cách tiếp cận của anh khá rõ ràng:
-
Giá trị đất = Diện tích × Đơn giá khu vực
-
Giá trị xây dựng = Tổng diện tích sàn × Đơn giá xây dựng
-
Tổng giá trị tài sản = Giá đất + Giá xây
Sau đó, so sánh tổng giá trị này với giá chào bán để đánh giá:
-
Biên an toàn
-
Mức hợp lý
-
Rủi ro mua cao hơn giá trị thực
Anh cho rằng, lợi nhuận trong bất động sản không đến từ bán đắt, mà đến từ mua đúng.
Kịch bản thoát: yếu tố thường bị bỏ quên
Nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung vào việc “mua vào”, mà quên mất câu hỏi quan trọng không kém: bán cho ai, bán khi nào, bán trong điều kiện nào?
Với Tuấn Đất, một tài sản dòng tiền tốt phải:
-
Có đối tượng mua lại rõ ràng
-
Có khả năng thanh khoản ngay cả khi thị trường chậm
-
Không phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá
Đây là lý do anh ưu tiên các tòa nhà dòng tiền 10–50 tỷ tại Hà Nội – phân khúc:
-
Có nhu cầu thật
-
Có người mua kế tiếp
-
Và có thể chuyển giao vận hành dễ dàng
Từ tư duy này đến cách làm nghề
Chính tư duy coi bất động sản là doanh nghiệp đã định hình cách Tuấn Đất làm nghề:
-
Không bán bằng cảm xúc
-
Không chạy theo “deal hiếm”
-
Không hứa hẹn lợi nhuận vượt thực tế
Thay vào đó là:
-
Tiêu chuẩn nhận sản phẩm rõ ràng
-
Quy trình thẩm định chặt chẽ
-
Đồng hành cả trước và sau khi mua
TD Land vì vậy không chỉ là đội ngũ môi giới, mà là đội ngũ đồng hành đầu tư, giúp nhà đầu tư nhìn rõ dòng tiền, rủi ro và con đường dài hạn.
Giá trị lớn nhất: sự an tâm của nhà đầu tư
Sau nhiều năm làm nghề, Tuấn Đất nhận ra một điều:
👉 giá trị lớn nhất của bất động sản dòng tiền không nằm ở lợi nhuận cao nhất, mà ở sự an tâm dài hạn.
Khi tài sản:
-
Tự nuôi được chính nó
-
Không tạo áp lực tài chính
-
Không làm đảo lộn cuộc sống gia đình
Thì nhà đầu tư mới thực sự tiến gần hơn tới tự do tài chính, thay vì chỉ sở hữu thêm một “gánh nặng tài sản”.
Kết luận: đi chậm, nhưng đi đúng
Trong một thị trường đầy biến động, tư duy coi bất động sản dòng tiền như một doanh nghiệp nhỏ giúp nhà đầu tư:
-
Ít FOMO hơn
-
Ít sai lầm lớn hơn
-
Và có khả năng đi đường dài hơn
Đó cũng chính là khía cạnh cốt lõi làm nên dấu ấn của Lê Anh Tuấn – Tuấn Đất – Chuyên Nhà Chất:
làm nghề bằng tiêu chuẩn, kỷ luật và trách nhiệm, thay vì bằng cảm xúc ngắn hạn.
Và trong bất động sản, cũng như trong kinh doanh, ai sống sót được qua chu kỳ mới là người chiến thắng thật sự
Đọc thêm
👉Nguyễn Thị Kiều Trang và hành trình xây dựng nội lực cho phụ nữ hiện đại
